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大規模修繕の方式

【管理会社主導方式】

劣化診断・改修設計から施工・検査までを、管理会社に一括して任せる方式です。
管理会社が主体となって計画から実施まで行ってくれるので、もっとも管理組合の事務的手間がかかりません。
しかし、特定の施工会社だけに工事を依頼する傾向が強く、また、管理会社が施工する場合では競争原理が働かず、工事代金が相場より割高(2割~3割高いことも)になる恐れがあります。
また、管理会社内に技術・工事部門を持つものと、持たないものでは関わり方が全く異なり、持たない管理会社の場合、全て外注となることが多く、工事チェック体制に問題が残ります。
さらに、工事監理側(管理会社)と施工会社との馴れ合いが生じ、工事品質を確保できない恐れがあります。

【工事会社責任施工方式】

劣化診断・改修設計から施工・検査までを施工会社に一括して任せる方式です。
「管理会社主導方式」と異なる点は、施工会社は管理組合が決めることになります。
工事内容、工事代金、施工会社選定、工事監理に第三者のチェックが働きにくく、管理組合側にとって適正な発注が難しくなります。
また、工事を行う施工会社自身が工事監理も行う為、工事品質を確保できない恐れがあります。

【コンサルタント方式(設計監理分離方式)】

劣化診断、改修設計、施工会社の選定補助、工事監理をコンサルタント会社へ委託する方式です。コンサルタントのアドバイスを受けながら管理組合が施工会社を選定することができるので、透明性の確保・競争原理が働き適正な工事代金で発注ができます。
工事の段階では、施工会社と工事監理が分離されているので、厳正な工事品質チェックが期待できます。
工事代金とは別にコンサルタント費用が負担になりますが、設計と施工の分離及び施工会社選定での競争原理により結果的に大規模修繕工事のトータル費用は抑えられます。
ただし、小規模のマンション(40戸以下)では戸当たりの負担率が大きくなるのでこの方式は向かないようです。

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