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大規模修繕工事の流れ(コンサルタント方式)

  • 建物調査・診断業務
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  • 建物調査・診断業務
  1. 修繕委員会の立ち上げ
  2. コンサルタント会社の選定
  3. 建物調査診断
  4. 改修設計・設計予算書作成
  5. 区分所有者の合意形成
  6. 施工会社選定
  7. 工事監理
  8. アフター点検

修繕委員会の立ち上げ

~大規模修繕工事は、管理組合自身が取り組まなければならない仕事~

まず、理事会が修繕委員会というプロジェクトチームを立ち上げてください。
本来であれば、この修繕委員会には設計・工事技術・法律など、様々な知識が必要です。
しかし修繕委員会メンバーにこれら全ての知識を求めるのは無理があります。
そこで、大規模修繕工事のサポート役となるコンサルタントを外部委託します。


コンサルタント会社の選定

~実はここが、いきなりの山場~

管理組合(修繕委員会)が信頼できるコンサルタント会社を選ぶことが、これから始まる大規模修繕工事を成功させる第一歩になります。


建物調査診断

~建物の現状を把握し、改修仕様決定の基礎資料を作成~

老朽化・劣化の度合は建物によって様々です。
建築経過年数が同じでも立地条件(日当たり、風当たり)や気候風土、管理の善し悪しで変わります。また、同じ建物でも部位によって劣化の進行が異なります。
さらに建物を現状把握するためには、建物そのものを見るだけでなく理事会や修繕委員会から、過去の修繕履歴などをヒアリングし、調査診断の参考情報とすることも大切です。
居住者からは日常的に不具合を感じている箇所や修繕への要望をきめ細かく吸い上げるためにアンケート調査を行うことも必要です。
これらの調査を実施することで、建物が今、どんな状態にあるかを把握することができ、結果、工事の無駄を省き、工事代金を抑えることができます。

アンケート調査・修繕履歴調査

居住者から建物の不具合箇所及び要望事項を事細かに聞き出すアンケート調査は、建物の弱点を把握するのに重要な調査です。また、竣工図・前回大規模修繕工事の仕様書等を解読します。これらのデータを集計・分析し、結果を修繕計画に反映させます。

目視調査

コンクリート建物に精通した専門家により、立入可能な範囲を肉眼、打診棒等で建物の現状(劣化状況等)を確認する調査です。高層階の外壁など、目視・打診が不可能な部位については、ブランコ作業(屋上からロープにぶら下がって実施する作業)により、至近距離で調査を行います。
不具合箇所・数を記録し、修繕計画に反映させます。

破壊試験調査

壁仕上げ材(タイル・塗膜など)、シーリング材などを専用機械を使用し、引っ張り試験を実施します。
また、コンクリートの躯体を取りだし、中性化深度を調べます。

バルコニー立入調査

アンケート調査やヒアリングの結果からバルコニーの立入調査を行うべき世帯のバルコニー内の防水層、排水枡、サッシ、手摺廻り等の調査を行います。標準的な調査では全戸数の10%程度のバルコニーに立入調査を行います。


改修設計・設計予算書作成

~調査・診断結果を基に、優先順位を決めて予算を検討しながら工法・仕様を決定~

経年劣化と限られた予算の間で、どこまでの工事を、どのような工法・仕様で行うか。マンションの資産価値の維持又は向上を狙う為の改良ポイントはどこか。
将来を見据えて、快適なマンションライフを実現させるための仕様変更は必要か。
これらの事項について、たくさんの経験を積み、知識を蓄積してきたコンサルタントが、そのままでも工事を行えるしっかりとした「モデルプラン(修繕計画・工予算書)」を作成します。
この「モデルプラン」を基に管理組合(修繕委員会)と協議を重ねながら、工事範囲や工法、仕様等を定めていきます。

改修設計

調査・診断結果を基に管理組合(修繕委員会)の要望も踏まえ、工事の優先順位、範囲、工法、予算を検討します。完成予想パースを作成するなど、改善後のイメージも創ります。

積算

大規模修繕工事の工事項目ごとに、修繕部位の工事数量を算出し、数量内訳書を作成します。この段階では、実施するか否かは問わず、必要な数量をすべて算出して資料とします。

設計予算書

改修設計と積算から各々の工事項目に工事単価を入れ設計予算書を作成します。
ここで使用する工事単価は、設計単価ではなく、毎年修正した実勢単価(市場で実際に取引されている平均的な価格)とします。

工事内容・改修工法選定協議

「モデルプラン(修繕計画・工事予算書)」の内容を基礎資料とし、工事内容の絞り込みや、目安となる費用の確認をします。最近では画面スクリーンなどを用いて解りやすく説明するコンサルタント会社も増えてきています。


区分所有者の合意形成

~工事内容や工事代金、スケジュールなどの情報共有が大切~

大規模修繕工事をスムーズに進めるために不可欠な区分所有者の合意形成。
工事内容や施工技術など、専門的な事柄を誰にでも解りやすく説明し、情報をオープンにすることで、皆さんが大規模修繕工事の全容を理解出来るようにすることが大切です。

大規模修繕説明会・総会への立会

居住者が一堂に会する説明会・総会。多くに方の納得を得るためには、この機会にしっかりと説明して工事内容を理解していただくのが最善です。質疑・応答の場面では理事・修繕委員の方では即答できない事項もあると思いますので、その場で即座に回答できるようにコンサルタントが同席して、理事会・修繕委員会をサポートします。


施工会社選定

~コンサルタントのアドバイス・サポート受けながら施工会社決定~

実績や安定性をもとに施工会社を選定します。選定した施工会社から見積書を取り管理組合だけでは気付かない見積もり内容をコンサルタントのプロ目線でチェックをかけ施工会社を数社に絞り込みます。
絞り込んだ施工会社をマンションへ呼んでプレゼンテーションしてもらい施工会社を決定します。

選定方法の協議

コンサルタントのアドバイスを受けながら候補となる参加会社の基準、数などを決めます。管理組合としては、コンサルタントの意見はあくまでも判断材料のひとつにとどめ、最終的な決断は自分たちで行うことを心がけましょう。

見積もり参加者への対応

見積もり依頼用の資料の作成・配布・各社からの問い合わせなど、公正な入札ができるよう指導と情報管理をコンサルタントに実施してもらいます。

見積書・提出資料の評価

見積書の一斉公開によって公平で透明な施工会社の評価を行います。
コンサルタントが各社の見積もり金額及び工事仕様書の内容を厳しく精査します。結果は比較検討しやすいようにまとめられ、管理組合の選考資料となります。

最終選考

比較検討した結果、評価が拮抗した場合には絞り込んだ施工会社にヒアリングを行います。
最終選考に残った会社に対し、コンサルタントに同席を要請し質疑を行います。
選出された施工会社と工事内容・契約内容の調整を行い、工事請負契約書の内容をコンサルタントがチェックし不備があれば是正等をします。


工事監理

~現場での確認と検査により工事の品質を確保~

大規模修繕工事は、通常、人が住みながら行う工事の為、居住者対策を怠ると即トラブル発生となります。
そのため、施工会社の現場監督はその対策に忙殺されて、なかなか本来の品質管理ができないばかりか、施工完了確認も出来ていないことが多々あります。
そこで、工事監理者をたてて工事の進捗状況はどうか、設計図書通りの範囲と品質の工事が行われているか、もしも工事が設計図書通りに施工されていないと認めるときは、直ちに施工会社に注意を与え改善策を指導。
関連設備工事等との取り合いも含めて適切に処理し、工事の流れを円滑に保ち、もって良好な施工品質を確保することとなります。

着工前の確認

巡回管理(各工程のチェックポイントでコンサルタントが現場確認をします)による確認を行う前提として、施工会社による自主的管理が適切に行われていることが必要になります。
このため、施工計画書による施工会社の施工体制の確認を行います。

巡回管理の記録と報告

監理者が指示した事項、監理者と協議した事項、材料・施工に関する報告、検査・立会の結果などの記録をします。
また、巡回管理により確認、調整を行った日時、内容等、工事の全般的な経過を「巡回管理報告書」等により記録します。そしてこれらの記録に基づき定期的に管理組合への工事状況の報告会義が実施されます。

工事中の調整等

現場で発生するほとんどが疑義に対する調整であり、施工会社の単なる思い違いから設計時には予想付かなかった事項まで様々なケースがあります。設計変更が生じる場合や工事代金に関わる問題については管理組合も参加し協議を行います。また、品質検査や部位の完了検査(最後は竣工検査)などの工事上重要な検査機会にもコンサルタントが参加し、管理組合でも施工の状態を確認してもらいます。

竣工図書の確認

竣工図書の提出に関しては、あらかじめ工事仕様書にその内容が明記されていますので、仕様書に基づき確認します。注意すべき書類は「保証書」です。一般的には、元請施工会社・専門工事業者・材料メーカーの連名で提出されることが多く、保証内容や適用除外項目などを細かく確認します。


アフター点検

~施工会社のアフター計画の実施を確認することで工事の不良箇所を確認し是正~

大規模修繕工事完了後、各工事の保証内容に従い実施する定期点検の立会や管理組合からの問い合わせ・相談を受付ます。問題が確認された時は、解決に向けて調整を行います。

※上記の流れはあくまで標準的な目安であり、マンションの規模、コンサルタント会社により変動がございます。

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